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　香港零售業(yè)的復蘇仍然艱難，充滿不確定性，作為內地游客在香港購買奢侈品購物的地標海港城租金面臨巨大壓力，有分析指海港城未來5年租金將下滑23%，較早前更預計高達30%的跌幅，顯然，香港時尚零售的持續(xù)低迷正在拖累海港城九龍倉(00004.HK)的業(yè)績。

　　據瑞銀最新報告指出，九龍倉商鋪租金需要下調，因內地旅客減少消費，相信對香港的經濟貢獻難以恢復至以前的水平，旗下的另一高端商場時代廣場未來5年租金也將下調15%。跟海港城一樣，時代廣場也是該上市集團的現(xiàn)金奶牛。

　　該行稱，為應對消費者組合出現(xiàn)變化，九龍倉零售物業(yè)、其他商場及街鋪也需要調整租戶組合，由高端奢侈品牌及珠寶首飾，轉向更多餐飲及娛樂，此改變勢必令租金下降。以九龍倉旗下海港城為例，其餐飲商戶平均租金約是珠寶或皮具商戶的10%及17%，即使商戶組合改變不影響出租率，利潤也將會受損。

　　早前經營奢侈品零售的太子珠寶鐘表主席及行政總裁鄧鉅明坦言，香港零售業(yè)像遇到沙士一樣，不是陣痛，是沒有前景，現(xiàn)在內地游客銳減，核心區(qū)租金要下跌30%至40%才算合理。
香港零售業(yè)復蘇仍充滿不確定性

　　海港城位于香港九龍尖沙咀，約有700間零售商店，也是最多內地游客觀光購物的商場，海港城在2015年零售銷售額大幅下滑12%，為十年來首跌。

　　據九龍倉的去年全年業(yè)績顯示，集團核心利潤升25%至137.54億元，其中64%來自投資物業(yè)，28%來自發(fā)展物業(yè)。其中投資物業(yè)核心盈利增長6%達88億元，集團指上升原因是出租率高及續(xù)租租金增長理想。去年九龍倉旗下的香港投資物業(yè)總收入達129.39億元，同比增長6%，營業(yè)利潤上漲7%至112.88億元。

　　按項目計，海港城去年租戶零售額跌約10%，但整體收入增加5%至89.6億元，營業(yè)利潤增長5%至78.47億元，商場收入增長4%至62.07億元，但由于葉壹堂因調整策略撤出香港，出租率降至96%;銅鑼灣時代廣場收入增加6%至28.38億元，營業(yè)利潤增長8%至25.33億元，商場收入增加6%至21.37億元，出租率維持在99%，租戶的銷售額下跌11%至81億元。

　　值得關注的是，今年首季集團旗下海港城及時代廣場零售錄得按年輕微增長，表現(xiàn)優(yōu)于大市，而根據商戶提供的4月初步資料，認為表現(xiàn)亦不錯，不過，九龍倉董事長吳天海坦言不能馬上斷言本港零售見底回升，要多觀察數(shù)月才知道最黑暗日子是否已過，集團指目前整體人流有所上升，由于大部分租戶租金采用分紅機制，因此商戶生意表現(xiàn)較好有利集團租金收入。

　　而有市場分析指出，非奢侈品復蘇表現(xiàn)較奢侈品好，吳天海則指根據旗下兩大商場數(shù)據，奢侈品商戶表現(xiàn)較佳，反而非奢侈品商戶表現(xiàn)拖累整體增長，但他強調不能反映香港的整體情況。

　　有香港零售業(yè)界人士分析表示，中國內地到香港旅游的游客人數(shù)銳減,這導致香港的零售商遭遇重創(chuàng)，原因是這些零售商原本是圍繞著內地游客的龐大需求而建立自身業(yè)務，但目前出現(xiàn)了劇烈的變化。

　　香港零售業(yè)仍然低迷，奢侈品更是首當其沖，今年3月，法國奢侈品巨頭LVMH(LVMH.PA)旗下主要品牌LOUIS VUITTON(以下簡稱LV)罕見削減尖沙咀海港城的店鋪的面積，而該店鋪是近年來內地自由行旅客購買LV手袋的最主要店鋪。據最新消息，LV決定放棄租用海港城港威商場3樓770平方米的超大面積店鋪，已結束營業(yè)。原先租用的2樓也減少租用其中的222平方米，騰出來的位置已落實由皮具品牌MCM進駐。該店裝修重新開業(yè)后，已削減了20%的店鋪面積。

　　自2015年底以來，Prada、 Burberry、Chanel等奢侈品牌罕見地在香港店鋪最低五折促銷貨品，這是自2003年開放大陸游客自由行簽證以來推行的最大幅度優(yōu)惠，更凸顯了香港時尚零售業(yè)節(jié)節(jié)衰退的趨勢，連愛馬仕也坐不住，不再私密舉行所謂VIP特賣會，2016年首次面對公眾對推出5折貨品出售。

　　據世界服裝鞋帽網了解，截止到今年1月，香港零售業(yè)已連續(xù)23個月下滑，按零售商主要類別分析，1月珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨價值下跌3.9%;服裝銷貨價值下跌5.2%。有業(yè)界人士分析認為，雖然香港的旅客數(shù)目增加，但他們在港的平均消費下跌，以往內地在港消費的豪客不會再回來，香港零售業(yè)總銷貨價值不能恢復以往逾10%的增長。事實上，香港市場幾乎成了各奢侈品集團業(yè)績的重災區(qū)。

　　據香港統(tǒng)計局公布的數(shù)據顯示，香港5月份零售業(yè)總銷售額臨時估計為359億元，按年上升0.5%，升幅較4月份擴大0.4個百分點，為連續(xù)3個月上升。 不過香港政府發(fā)言人也表示，僅憑這三個月的數(shù)據無法證明香港零售業(yè)回暖，零售業(yè)銷售的短期前景仍要取決于訪港旅游業(yè)的復蘇步伐，以及在各種外圍不明朗因素下本地消費意欲表現(xiàn)。據高盛預計，今年香港零售業(yè)將繼續(xù)反彈，銷售水平將比去年增長2%，香港2016至2020年的銷售年增長水平將維持在2%至3%左右。

　　據世界服裝鞋帽網了解，由于無法承受巨額租金，國際品牌紛紛逃離香港中環(huán)商圈，據數(shù)據顯示，現(xiàn)在香港中環(huán)地區(qū)的租金水平已經超過了2008年的高峰時期，每月1356港幣每平方米，全球排名第一并且還在持續(xù)增長。不過，Knignt Frank零售部門主管向南華早報記者透露，現(xiàn)在趁著業(yè)主為尋求租客降低租金，正是其他零售商擴張的好時機。

　　The Bling Dynasty的作者Rambourg早前指出，對于中國奢侈品消費者而言，香港是一個再熟悉不過的購物目的地，而當?shù)氐纳虉鲎鈶艉苌賴L試差異化的銷售策略。

　　值得關注的是，海港城和時代廣場等分拆上市甚囂塵上，不過九龍倉表示研究仍在進行中。今年3月初，九龍倉當時宣布啟動新策略評估，研究將部分投資物業(yè)以實物分派形式派發(fā)予股東，并以介紹形式分拆上市，讓九龍倉股東有機會同時持有兩間上市公司，不過集團董事長吳天海指出，目前未確定將哪些投資物業(yè)撥入新上市公司，但這亦意味估值高達2190億元的尖沙嘴海港城及銅鑼灣時代廣場，可能成為獨立上市公司。

　　目前，九龍倉手上的中國內地和香港投資物業(yè)最新估值高達3193億元，約占整個集團的總資產值的71.94%。當中尖沙嘴海港城的商場及寫字樓估值便高達1645億元，相當于總資產的37.06%，連同時代廣場，占投資物業(yè)估值比重高達68.6%。

　　吳天海在公司股東周年大會后曾表示集團已完成技術上的可行性研究，但商業(yè)上的可行性研究則仍在進行中，因此還沒有定案。截止至今日發(fā)稿，九龍倉股價微漲0.08%至每股64.7港元，目前市值約為1963億港元。